QUESITO
Nel mio condominio ci sono stati distacchi importanti (mensole, pezzi di intonaco e cemento) sotto ad un balcone lato cortile, con pericolo soprattutto per gli inquilini sottostanti. La proprietaria, che abita fuori città, ha praticamente ignorato per sei mesi i solleciti dell’amministratore. Ora, su decisione assembleare, sarà dato alla proprietaria un termine di 10 gg per venire a scergliersi un’impresa, dopodichè sarà fatto il lavoro “d’ufficio” per tutelare l’incolumità altrui e far sì che i proprietari che abitano di sotto possano nuovamente usufruire del loro balcone. L’amministratore ha invitato gli altri proprietari a controllare lo stato dei propri balconi e, ove necessario, utilizzare i ponteggi che verranno montati per fare dei ritocchi o degli interventi sugli stessi. A questo punto c’è chi si dice disponibile a fare dei lavori sotto il proprio balcone, ma usufruendo gratis dei ponteggi, visto che gli stessi sarebbero comunque stati montati per il lavoro urgente e straordinario del balcone crollato, a spese della proprietaria che
deve per forza intervenire sulla proprietà.
E’ lecito ciò? e se non lo è, in quale misura devono pagare i proprietari che intervengono in anticipo sui propri balconi, vista la comodità dei ponteggi? in base all’intervento fatto, in base al piano, o ai millesimi? Grazie! Spero che rispondiate perchè non se ne può più di liti!
Eleonora G.
RISPOSTA
In primo luogo è necessario distinguere tra parti comuni e parti di proprietà esclusiva. Presumo da quanto Lei ha descritto si tratti di parti di proprietà esclusive di un solo condomino (il proprietario del balcone) . Consideriamole dunque tali. L’amministratore in presenza di pericolo può (meglio deve) disporre valida protezione e/o delimitazione del tratto sottostante ad evitare danni a terzi. L’amministratore, dopo il primo comunicato informativo sulla questione alla proprietà, e, in assenza di puntuale riscontro, potrà, così come ogni altro condomino o inquilino, avere titolo per rimuovere il pericolo attraverso i Vigili del Fuoco. Possono altresì ricorrere anche all’azione di tutela di competenza del Sindaco affinché venga emanata apposita ordinanza al riguardo.
E’ anche possibile che per il mancato attivarsi del condomino proprietario, e in presenza del perdurare e aggravarsi del pericolo, l’amministratore possa adire la magistratura, seguendo la procedura ordinaria o d’urgenza, ai sensi dell’art. 700 del cod. proc.civ. E’ necessario che su questo punto l’amministratore si premunisca, prudenzialmente, di opportuna relazione di professionista che dettagli l’effettiva indispensabilità dell’intervento. Per tale azione non abbisogna di specifica autorizzazione dell’assemblea.
Nel caso di intervento posto in essere dalla proprietà questa sostiene l’intero onere. Qualora l’opera venga condivisa assemblearmente da più condomini (ad esempio i possessori della colonna di balconi ecc…) si intravvede l’intervento condominiale, anche se di natura parziale, da dividersi tra i partecipanti alla spesa in ragione del valore millesimale di ciascuno o salvo diversa pattuizione che sia stata validamente assunta nella delibera.
L’ assemblea non può dettare termini temporali su parti esclusive così come non può sostituirsi alla proprietà per interventi in sua vece.
Va precisato che per l’intervento con l’ausilio del ponteggio, scattano le norme in materia di sicurezza e pertanto l’amministratore o i singoli condomini (eventualmente) debbono attivare le pratiche relative, unitamente ai permessi comunali. Stare attenti all’utilizzo del ponteggio da parte di altri, inquanto, se fornito da apposita ditta specializzata questa deve rilasciare valide autorizzazioni all’ utilizzo e scattano comunque ulteriori compiti per la sicurezza da demandarsi a soggetto abilitato.
Piccola annotazione nel caso che la parte sia di proprietà comune. Il requisito di urgenza di cui all’art. 1135 c.4 s.2° c.c. dava possibilità all’amministratore di agire subito, potrebbe oggi essere venuto meno causa il lungo periodo trascorso (i sei mesi che Lei dice), periodo nel quale, probabilmente, le azioni di cui sopra potevano essere condotte sia per l’azione nei confronti del privato che per le competenze condominiali, andando a soluzione. Stando così le cose, l’argomento dovrà validamente essere posto all’o.d.g. pena l’invalidazione della delibera, con il corredo documentale necessario.
Saluti alla lettrice.
In collaborazione con il Centro Studi Anaci Liguria, a cura di Ivano Rozzi. Invia a redazione@ivg.it le tue domande inerenti la materia condominiale. I quesiti più interessanti saranno trattati con appositi articoli in questa rubrica.
