Con sentenza 17 luglio 2007, n. 15913, la Corte di Cassazione ha avuto modo di precisare che: “Il dettato dell’art. 1125 c.c. non può trovare applicazione nel caso dei balconi “aggettanti”, i quali sporgendo dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono. Invero non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell’edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio), non possono considerarsi a servizio dei piani sottostanti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani, ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.”
Analogamente alla prevalente giurisprudenza di merito e di legittimità (ex plurimis Cass. civ. Sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576) nonché alla migliore dottrina (Terzago, Il condomino, Milano 2006 e Triola, Il Condominio, Milano 2007) la Suprema Corte ha precisato che i balconi aggettanti, quale tipologia appartenente alla più ampia categoria dei balconi, servono essenzialmente a soddisfare precise esigenze dei vani e degli alloggi di cui costituiscono prolungamento strutturale cosicché la dal punto di vista giuridico si qualificano come accessori degli immobili cui ineriscono e ai quali arrecano utilità rappresentando parte integrante della specifica proprietà individuale.
Certamente i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni ai sensi dell’art. 1117 C.C., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né destinati all’uso o al servizio di esso.
Il balcone aggettante anche laddove costituisce prolungamento della soletta certamente non ha mai la funzione di sostegno del piano sovrastante. Anche nel caso, peraltro assai frequente, in cui la soletta dei balconi posti su ciascun piano svolga funzione di copertura rispetto al balcone sottostante, essa mantiene la sua natura di bene individuale non svolgendo funzione strutturale e/o di sostegno indispensabile per l’esistenza dell’intero edificio.
Venendo al caso specifico della sentenza in esame, il proprietario del piano sottostante che intenda installare tende da sole ancorandosi alla soletta del balcone sovrastante lo potrà fare soltanto previo consenso del legittimo proprietario della stessa, ossia del proprietario del piano superiore.
Nel caso che ci occupa non può trovare applicazione la disciplina dell’art. 1125 C.C., la Corte di Cassazione ha escluso che il basamento del balcone aggettante avesse la stessa struttura e funzione di sostegno tipica della volte e dei solai, escludendo di conseguenza – sul piano giuridico – che entrambi i proprietari del piano superiore e di quello inferiore possano essere considerati comproprietari della soletta del balcone e come tali utilizzare del bene in comunione.
Situazione ben diversa si configura nel caso di balconi incassati nel perimetro dei muri portanti dell’edificio, in tal caso la soletta costituisce certamente solaio divisorio tra i due piani sovrastati ed in tal caso troverà applicazione l’art. 1125 C.C.
La differente qualificazione giuridica dei balconi aggettanti rispetto a quelli incassati determina chiaramente diversa disciplina in punto ripartizione delle spese per il rifacimento dei medesimi.
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