E’ di questi tempi l’approntamento delle assemblee annuali di condominio, e, troppe volte, rimangono aperte questioni che attengono i compiti dell’amministratore del condominio e soprattutto crescono le molteplici interpretazioni e dubbi dei condomini su cosa questi deve fare e ricomprendere nel proprio compenso. Rilevo pertanto utile fornire una breve guida sul rapporto da instaurare tra condomini e amministratore al fine di instaurare quei principi di trasparenza e precisione necessari del rapporto contrattuale.
Riguardo il compenso dell’amministratore rammento che questo è da determinarsi in sede assembleare trattandosi di condizione contrattuale integrante alla nomina, in quanto non è presente alcun prontuario o tariffario degli oneri essendo stato cassato dall’Autorità di Garanzia. Provvedo allora a proporre una forma semplice di deliberazione concernente la nomina dell’amministratore, il suo compenso e i suoi compiti definiti dall’assemblea.
Schema di delibera.
L’assemblea, visti gli articoli del codice civile:
Art. 1129 Nomina e revoca dell’amministratore
Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
L’amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea.
Può altresì essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall’ultimo comma dell’art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità (att. 64).
La nomina e la cessazione per qualunque causa dell’amministratore dall’ufficio sono annotate in apposito registro (att. 71).
Art. 1130 Attribuzioni dell’amministratore
L’amministratore deve: eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio; disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini; riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio. Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.
Art. 1131 Rappresentanza
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi e tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato (att. 64) ed è tenuto al risarcimento dei danni.
Preso atto:
Che si è regolarmente costituita e che risulta presente il quorum deliberativo necessario provvede con deliberazione approvata con un numero di voti che rappresenta almeno la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (qualora vi siano dissensi e contrari indicare nominalmente il voto con relativa quota in millesimi) (comma 2 articolo 1136) alla nomina quale Amministratore pro tempore del medesimo condominio il Sig. _______________ e approva altresì il presente mansionario dell’Amministratore del Condominio che sottoscritto dal Presidente dell’Assemblea, dal Segretario e dall’Amministratore per accettazione forma parte integrante della deliberazione a verbale.
“MANSIONARIO DELL’AMMINISTRATORE CONDOMINIALE”
Ai sensi di quanto disposto dal vigente codice civile e dalle norme specialistiche in materia all’Amministratore pro tempore del condominio di Via ___________________
civico _______________, fatta salva altra e successiva disposizione assembleare, vengono conferite le seguenti prestazioni ordinarie e straordinarie
Prestazioni ordinarie
A. Scrupolosa custodia di tutti i documenti del condominio, del registro dei verbali delle assemblee delle planimetrie, degli atti giuridici, storici e catastali del condominio
B. Disponibilità nel mostrare agli aventi diritto tutta la predetta documentazione
C. Completa, scrupolosa e tempestiva esecuzione delle delibere assembleari
D. Gestione del conto corrente bancario del condominio (ove presente) aperto presso l’istituto di credito ________ agenzia_____________
E. Redazione del rendiconto annuale e del preventivo dell’anno successivo ed invio di copia degli stessi a tutti i condomini e a tutti gli eventuali interessati (conduttori, usufruttuari, nudi proprietari)
F. Rappresentanza legale del condominio conformemente al mandato assembleare
G. Convocazione dell’assemblea ordinaria e di tutte le assemblee straordinarie ritenute necessarie dal medesimo o richieste nei modi previsti dai condomini
H. Trasmissione tempestiva e comunque nei termini di legge di tutti i verbali assembleari
I. Gestione scrupolosa e tempestiva della corrispondenza attinente il condominio
J. Gestione dei rapporti tra il condominio e la Pubblica Amministrazione ed ottemperanza alle disposizioni della stessa
K. Gestione dei rapporti con i fornitori e con le società erogatrici di servizi e somministrazioni, analisi del miglior prezzo e verifica di possibili migliori opportunità
L. Gestione e adempimento degli obblighi fiscali ed amministrativi del condominio
M. Gestione e riscossione dei contributi dei singoli condomini, gestione delle spese inerenti i servizi e la cosa comune
N. Gestione della copertura assicurativa dell’edificio e compimento degli eventuali adeguamenti per la conseguente deliberazione assembleare
O. Passaggio tempestivo delle consegne, in occasione del termine del mandato, da amministratore uscente ad amministratore subentrante massima disponibilità nell’illustrare il contenuto dei documenti
P. Gestione di ogni ulteriore pratica connessa alla corretta conduzione del condominio, scrupolosa osservanza di ogni Ordinanza Sindacale inerente la gestione della cosa comune
Prestazioni straordinarie
Q. Gestione dei rapporti con la Pubblica Amministrazione nel caso d’interventi straordinari o eccezionali
R. In caso di interventi straordinari sull’immobile condominiale previsti dai commi quarto e quinto dell’art. 1136 Cod. civ. e previa pattuizione di compenso specifico da deliberare di volta in volta in sede assembleare : richiesta dei preventivi, illustrazione dei medesimi all’assemblea, sottoscrizione del contratto sulla base di schema preventivamente approvato dall’assemblea, gestione contabile degli interventi straordinari e rendicontazione puntuale dei medesimi, ottemperamento alle diverse richieste e prescrizioni, compimento di tutte le attività connesse agli adempimenti relativi alla sicurezza nel cantiere.
Per le prestazioni ordinarie viene concordemente pattuito un compenso annuale forfetario di euro _________________ (diconsi euro _________________).
Per le prestazioni straordinarie il compenso verrà determinato di volta in volta dall’assemblea straordinaria opportunamente convocata.
L’AMMINISTRATORE
Il Presidente
Il Segretario
Altri condomini
In collaborazione con il Centro Studi Anaci Liguria, a cura di Ivano Rozzi. Invia a redazione@ivg.it le tue domande inerenti la materia condominiale. I quesiti più interessanti saranno trattati con appositi articoli in questa rubrica.
