Circa un lastrico solare. Prima alcune note. La compropriet\u00e0 del lastrico solare di un condominio \u00e8 solo una presunzione; che pu\u00f2 essere superata da un diverso ‘titolo’ specifico.
\nIl diritto d’uso esclusivo \u00e8 dimostrato anche dalla sola possibilit\u00e0 di accesso da parte di un singolo condomino proprietario dell’intero ultimo piano sottotetto, (realizzato in forza di una singola ed esclusiva concessione edilizia) e non da altri
\ncondomini se non attraverso il passaggio in questa propriet\u00e0.
\nSe negli atti di acquisto degli altri condomini non si menziona esplicitamente il lastrico solare di copertura come parte comune dell’edificio.
\nSe a rafforzare tale note: una sola concessione edilizia ha realizzato l’intero ultimo piano, precedentemente orizzontale ora a due falde; che tale concessione determina il diritto d’uso esclusivo verso il titolare della concessione, costruttore, che ha poi trasferito il bene; una servit\u00f9 per accedere all’antenna del proprietario l’ultimo piano verso gli altri
\ncondomini, rafforza tale diritto.
\nSe il costruttore non ha fatto menzione di ripartire condominialmente il lastrico solare verso tutti icondomini; in capo a tale titolo concessorio a suo nome; poi trasferito sta la propriet\u00e0 del lastrico solare?
\nGrazie.<\/p>\n
Luca Mazzotti<\/em><\/p>\n \n RISPOSTA:
\nPrime riflessioni, anche se il testo \u00e8 effettivamente assai oscuro. La propriet\u00e0 o l’uso esclusivo derivano dal titolo o da fattispecie acquisitive diverse quali l’usucapione. Non possono derivare n\u00e9 dall’assetto dei luoghi, n\u00e9 da pratiche urbanistiche eventualmente promosse da qualche singolo che nessun rilievo possono avere in ordine alla titolarit\u00e0 – sotto il profilo civilistico – di un diritto soggettivo.
\nTali circostanze tuttavia possono essere tenute in debito conto (ad esempio l’accesso esclusivo) nell’interpretare un titolo poco chiaro quanto ad identificazione descrittiva delle parti comuni oppure possono rilevare quale indice di un possesso esclusivo idoneo ad usucapire (ad esempio l’utilizzo come proprio, l’introduzione di mutamenti sostanziali anche attraverso il disbrigo delle necessarie pratiche edilizie ed urbanistiche).
\nLa concessione edilizia di per s\u00e9 non incide sui diritti soggettivi, ma \u00e8 necessario comprendere come si sia arrivati alla trasformazione del tetto da lastrico a falda. N\u00e9 mi pare determinante che il titolo non menzioni il lastrico come copertura, poich\u00e9 le indicazioni notarili in tal senso hanno di solito un rilievo ad colorandum ed il tetto – salvo che sia espressamente disposto in senso diverso – \u00e8 parte necessariamente comune ex art. 1117 cod. civ.
\nPer come \u00e8 esposto il quesito non \u00e8 possibile una risposta senza tirare a caso. La cosa pi\u00f9 sensata ci sembra leggere almeno gli atti di cui il richiedente fa menzione: titolo costituitivo della servit\u00f9, concessione per la trasformazione del tetto (ed eventuali allegati) ed atti traslativi posti in essere dal costruttore.<\/p>\n