Circa un lastrico solare. Prima alcune note. La comproprietà del lastrico solare di un condominio è solo una presunzione; che può essere superata da un diverso ‘titolo’ specifico.
Il diritto d’uso esclusivo è dimostrato anche dalla sola possibilità di accesso da parte di un singolo condomino proprietario dell’intero ultimo piano sottotetto, (realizzato in forza di una singola ed esclusiva concessione edilizia) e non da altri
condomini se non attraverso il passaggio in questa proprietà.
Se negli atti di acquisto degli altri condomini non si menziona esplicitamente il lastrico solare di copertura come parte comune dell’edificio.
Se a rafforzare tale note: una sola concessione edilizia ha realizzato l’intero ultimo piano, precedentemente orizzontale ora a due falde; che tale concessione determina il diritto d’uso esclusivo verso il titolare della concessione, costruttore, che ha poi trasferito il bene; una servitù per accedere all’antenna del proprietario l’ultimo piano verso gli altri
condomini, rafforza tale diritto.
Se il costruttore non ha fatto menzione di ripartire condominialmente il lastrico solare verso tutti icondomini; in capo a tale titolo concessorio a suo nome; poi trasferito sta la proprietà del lastrico solare?
Grazie.
Luca Mazzotti
RISPOSTA:
Prime riflessioni, anche se il testo è effettivamente assai oscuro. La proprietà o l’uso esclusivo derivano dal titolo o da fattispecie acquisitive diverse quali l’usucapione. Non possono derivare né dall’assetto dei luoghi, né da pratiche urbanistiche eventualmente promosse da qualche singolo che nessun rilievo possono avere in ordine alla titolarità – sotto il profilo civilistico – di un diritto soggettivo.
Tali circostanze tuttavia possono essere tenute in debito conto (ad esempio l’accesso esclusivo) nell’interpretare un titolo poco chiaro quanto ad identificazione descrittiva delle parti comuni oppure possono rilevare quale indice di un possesso esclusivo idoneo ad usucapire (ad esempio l’utilizzo come proprio, l’introduzione di mutamenti sostanziali anche attraverso il disbrigo delle necessarie pratiche edilizie ed urbanistiche).
La concessione edilizia di per sé non incide sui diritti soggettivi, ma è necessario comprendere come si sia arrivati alla trasformazione del tetto da lastrico a falda. Né mi pare determinante che il titolo non menzioni il lastrico come copertura, poiché le indicazioni notarili in tal senso hanno di solito un rilievo ad colorandum ed il tetto – salvo che sia espressamente disposto in senso diverso – è parte necessariamente comune ex art. 1117 cod. civ.
Per come è esposto il quesito non è possibile una risposta senza tirare a caso. La cosa più sensata ci sembra leggere almeno gli atti di cui il richiedente fa menzione: titolo costituitivo della servitù, concessione per la trasformazione del tetto (ed eventuali allegati) ed atti traslativi posti in essere dal costruttore.
Ivano Rozzi,
Centro Studi Anaci Liguria