Premesso che l’amministratore deve eseguire le delibere dell’assemblea con diligenza e professionalità, ma che queste devono essere lecite e possibili, costituendo esse le istruzioni del mandante (condominio) affinché l’oggetto del mandato possa essere concretamente realizzato, ad esempio nello stabilire come debba essere espletato il servizio di pulizia e di manutenzione delle parti comuni (scale, portoni, giardini, piscine ecc..) l’assemblea deve, da una parte, indicare gli strumenti giuridici da utilizzare, anche suggeriti dallo stesso amministratore (esempio il contratto di assunzione, il contratto d’appalto) e, dall’altra, fornire i mezzi economici sufficienti per provvedere attuando (le somme degli stipendi, per i contributi, per le fatture dei fornitori, per l’ Iva, per la ritenuta d’acconto, ecc…).
Qualora si tratti di lavori straordinari, l’assemblea , consapevole delle norme che disciplinano la sicurezza dei lavoratori nei cantieri di lavoro, deve, anche in questo caso, da una parte fornire gli strumenti giuridici, dei quali deve servirsi l’amministratore (la facoltà di nominare le varie figure professionali , il coordinatore della sicurezza, il direttore dei lavori, ecc…) dall’altra, fornirgli gli adeguati mezzi economici (le somme per pagare gli onorari di tali professionisti).
In sostanza l’assemblea non può ignorare, o far finta di ignorare, l’esistenza di precise normative di natura imperative, che tra l’altro sono state emanate in applicazione a Direttive dell’Unione Europea, per meri interessi di risparmio economico e violare in proprio tali disposizioni legislative.
Considerato che la relativa attività dell’amministratore (stipula dei contratti, assunzione del medesimo di responsabilità anche di natura penale, connesse all’essere il committente dei lavori in quanto rappresentante legale del condominio) esula dall’esecuzione dell’ordinaria amministrazione, l’assemblea deve anche deliberare l’eventuale compenso suppletivo dovuto all’amministratore e da questi richiesto, per i suddetti lavori incombenti.
Qualora l’assemblea venisse meno agli obblighi per la stessa previsti, l’amministratore ha il diritto di ottemperare, quale mandatario, alle norme imperative di legge e a pretendere il rimborso delle relative spese, anche con azione giudiziaria: infatti in capo all’amministratore deve riconoscersi l’obbligo giuridico di attivarsi per evitare situazioni potenzialmente idonee a cagionare la violazione della regola del “neminem laedere” (Cass. pen., sent.n° 9027, 25/01/2003) e conseguentemente deve porvi rimedio addebitando al mandante (tutti i condomini) il relativo costo.
L’amministratore di condominio, in forza dei principi fondamentali di prevenzione e precauzione, deve sempre operare al fine di evitare non solo gli incidenti ma anche il mero “pericolo” di incidenti, pena il dover rispondere, in caso contrario, personalmente e in sede penale ed in quella civile. Qualora l’amministratore, stante le conseguenze per ciò, lo ritenga per sé più conveniente, può rinunciare al mandato, concedendo all’assemblea un termine per la nomina del nuovo amministratore.
Ogni singolo condomino, che contrariamente al parere della maggioranza voglia adempiere al dettato legislativo che tutela i lavoratori subordinati nei luoghi di lavoro (ad esempio un lavascala o un operaio edile che operi sulle facciate, un giardiniere o il bagnino della piscina) può impugnare la delibera condominiale difforme dal disposto normativo e/o chiedere all’autorità competenti che coattivamente impongano l’ attuazione concreta delle previste normative.
In collaborazione con il Centro Studi Anaci Liguria, a cura di Ivano Rozzi. Invia a redazione@ivg.it le tue domande inerenti la materia condominiale. I quesiti più interessanti saranno trattati con appositi articoli in questa rubrica.
