E’ il manufatto di copertura dell’edificio, normalmente fornito di impermeabilizzazione e con pavimento piano. Può essere accessibile o inaccessibile. Può essere di proprietà comune dei condomini ed usato da tutti , da uno soltanto o da una parte di condomini. Può essere di proprietà esclusiva, anche di chi non possiede altro nel condominio. Il lastrico può avere o non avere il parapetto. Questa prerogativa concide spesso con la possibile accessibilità o meno allo stesso. Coincide spesso con la proprietà del solo lastrico la possibilità comunemente detta “diritto di sopralzo”. Quando il lastrico solare è proprietà comune dei condomini il diritto di sopralzo spetta al proprietario dell’ultimo piano sottostante. Per i lastrici solari non è applicabile l’art. 1125 c.c. ma saranno applicabili caso per caso gli art. 1123 (1° e ultimo comma) o l’art. 1126 cod.civ.
Alcuni esempi pratici.
1) Nel caso di lastrico solare inaccessibile, e rientrante tra i beni comuni ai sensi dell’ art. 1117 c.c., le spese di riparazione e ricostruzione vanno ripartite tra tutti i condomini, secondo la quota di comproprietà di ciascuno, questo quando funge da copertura a tutte le proprietà esclusive presenti nel condominio.
2) Qualora il lastrico, sempre inaccessibile, funga da copertura ad una parte soltanto di queste proprietà esclusive , la spesa sarà ripartita solo tra questi condomini (ultimo comma dell’ art.1123 c.c.) .
3) Nel caso di lastrico solare accessibile, fornito di parapetti, utilizzabile da tutti condomini , la ripartizione delle spese avverrà tra tutti i condomini col criterio del 1° comma dell’ art. 1123 c.c.-
4) Qualora trattasi di lastrico solare sempre accessibile ma di uso esclusivo di un condomino o di un gruppo di condomini troverà applicazione l’ art. 1126, dove tutti i condomini che usano il lastrico parteciperanno ad 1/3 della spesa secondo la loro quota millesimale di proprietà ( rilevabile solitamente dalla Tabella A) , mentre ai restanti 2/3 della spesa parteciperanno i soli condomini le cui proprietà sono coperte dal lastrico.
Rileva altresì l’esigenza di verificare ai fini della ripartizione dei 2/3 l’effettiva proiezione verticale verso il basso al fine di rilevare se risultano coperte anche parti di edificio , non di proprietà esclusiva , ed altre eventualmente non di compendio del condominio.
Una breve nota a margine: il legislatore attribuisce presuntivamente all’uso 1/3 del degrado e ai fattori naturali i 2/3, e vuole che nelle stesse proporzioni siano ripartite le spese di riparazione e ricostruzione. Al riguardo la ( Cass., con sentenza n.2988 del 12/03/1993) ribadisce che il non uso del lastrico da parte del condomino per propria volontà o per inerzia , non autorizza l’ esonero dal terzo della spesa, perchè quello che conta è solo l’esistenza del diritto di uso esclusivo.
Si rammenta l’esigenza di verificare il contenuto del regolamento contrattuale , anche detto convenzionale, per verificare un’eventuale dettato derogabile al riguardo.
Aspetto interessante che tratteremo in seguito è la responsabilità per i danni e a chi compete l’ iniziativa di manutenzione.
In collaborazione con il Centro Studi Anaci Liguria. Invia a redazione@ivg.it le tue domande inerenti la materia condominiale. I quesiti più interessanti saranno trattati e riscontrati con appositi articoli in questa rubrica.
