L’assemblea condominiale è l’unico luogo in cui possono formarsi le deliberazioni e cioè le decisioni che pur essendo prese a maggioranza, sono obbligatorie anche per i condomini che non hanno partecipato alla votazione o che addirittura sono stati dissenzienti. Il formarsi di una volontà impegnativa per tutti, in esito alla semplice verifica di una maggioranza di consensi, costituisce eccezione rispetto all’ordinario costituirsi delle obbligazioni. La validità delle delibere è perciò condizionata al preciso rispetto del procedimento di convocazione dell’assemblea, dei limiti delle attribuzioni ad essa riservate, del conseguimento delle maggioranze previste.
L’ assemblea è convocata:
– Dall’amministratore.
– Nel caso di mancata attivazione dell’amministratore, dai condomini (in numero di due o più e rappresentanti almeno 1/6 del valore dell’edificio) che abbiano fatto richiesta per la convocazione ed abbiano atteso inutilmente per dieci giorni – art. 66 disp. att. cod. civ.
– Dal curatore speciale designato dal Tribunale in particolari condizioni.
– Da un condomino quando l’amministratore manchi.
Chi bisogna convocare?
Aspetto molto importante e che coinvolge l’amministratore in termini di diligenza. Il momento , cruciale per l’adunanza dei partecipanti al condominio, denota l’ attenzione posta dall’amministratore nella tenuta e nella predisposizione dell’ anagrafica dei condomini. Debbono essere convocati:
– I proprietari di unità immobiliari.
– Gli usufruttuari: qualora sia presente nel condominio una proprietà oggetto di usufrutto e quando la convocazione riguardi materie di ordinaria amministrazione (tenendo presente che questi non possono dare il proprio voto su materie riservate al nudo proprietario).
– Il nudo proprietario che deve essere chiamato a partecipare e a votare alle assemblee condominiali aventi ad oggetto delibere sulle innovazioni o sulle opere di manutenzione straordinaria.
– Il curatore del fallito.
– Il tutore del minore o dell’interdetto.
Prestiamo attenzione a questa parte in quanto “l’amministratore di condominio, al fine di assicurare una regolare convocazione dell’assemblea , è tenuto a svolgere le indagini suggerite dall’ordinaria diligenza per rintracciare i condomini non più presenti al precedente recapito onde poter comunicare a tutti l’avviso di convocazione (Cass. Civile n° 15283/2000)”.
D’altro canto , non si può qui omettere di considerare che l’intero sistema è stato modificato e che: “la mancata convocazione di un condomino non è più motivo di nullità insanabile, ma dà luogo a semplice nullità, che può essere fatta valere solo dall’interessato, entro trenta giorni dalla comunicazione del verbale” (Cass. Civile n° 8981/5-6-2003).
In collaborazione con il Centro Studi Anaci Liguria, a cura di Ivano Rozzi. Invia a redazione@ivg.it le tue domande inerenti la materia condominiale. I quesiti più interessanti saranno trattati con appositi articoli in questa rubrica.